주택담보대출의 상식(최우선변제권, 소액임차보증금, 방공제, 방차감)
안녕하세요. 이번 시간에서는 주택담보대출을 알아보거나 진행하실 때 꼭 알고 계셔야 할 최우선변제권에 대한 내용과 더불어 소액임차보증금(방공제, 방차감)은 무엇인지에 있어 간략하게 설명드려 보겠습니다.
누군가 궁금한 마음에 주택임대차보호법을 찾아보면 보다 명확한 내용들이 있겠지만 아무래도 방대한 내용들이 담겨 있다 보니 이해가 쉽지 않을 수 있을 것입니다.
그럼 간단하게 이를 표현해 보겠습니다.
※ 최우선변제권
임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다
말 그대로 임차인의 보호와 관련된 부분이며, 일반적으로 주택이 경매로 넘어가기 전 대항요건을 갖추게 되는 경우 받을 수 있는 최우선 금액을 말하고 있습니다.
다른 표현일 수 있겠지만 우선변제권과 달리 보호에 대한 권리가 확실하지만 단 보증금이 소액이어야 한다는 점이 하나의 맹점이 될 수 있으며, 이는 주택이 경매처분되는 경우 인정이 되어 배당 요구하여야 하는 점도 이해하셔야 하겠습니다.
※ 소액임차보증금(방공제, 방차감)
소액임차인으로 인정받기 위해서는 지역별 범위 내에 보증금이 들어와야 하며, 대략적인 기준은 아래와 같습니다.
◎ 최우선변제금액(소액임차보증금)
서울특별시 / 5,500만 원 이하 / 1억 6,500만 원 이하
수도권 과밀억제권역, 경기도 다수 / 4,800만 원 이하 / 1억 4,500만 원 이하
경기도 일부, 지방 광역시 / 2,800만 원 이하 / 8,500만 원 이하
기타 지역 / 2,500만 원 이하 / 7,500만 원 이하
물론 경기도 지역이 다수 차이가 나는 부분이 있어 본인 거주하는 지역의 경우 좀 더 체크가 필요합니다.
임차인의 보증금액 범위 안에 들어오는 경우라면 소액임차보증금 범위 내에선 최우선변제권을 받을 수 있다는 내용입니다.
또한 위 내용을 명확히 구분하시려면 "대법원 인터넷등기소"를 통해 세부적인 금액 확인이 가능하니 참고하시면 좋을 듯합니다.
위에 정리해 드린 내용에 대한 정리를 해 드렸지만 실제 담보대출을 받을 때 듣게 되는 부분이 상당히 많습니다. 예를 들면 ltv 70% 범위 내에서 담보대출 한도 발생이 되는 경우 소액임차보증금(방공제, 방차감)에 해당되는 금액을 뺀 나머지를 신청할 수 있다는 부분입니다.
실제 해당 기준은 신협, 농협, 새마을금고, 수협 등 사업자 담보대출에 있어 적용이 되는 기준들이며, 일반 주택 담보대출에는 적용이 되지 않지만, 사업자 담보대출을 받을 때에는 적용이 되고 있습니다. 단, 세입자가 있는 경우 발생이 되지 않기 때문에 한도 여력에서 세입자 보증금을 뺀 나머지가 신청금액이 될 수 있습니다.
많은 분들이 담보대출을 받을 때 궁금했던 부분 중 소액임차보증금에 대해 알아보았습니다. 그리고 임차인의 경우에 있어서도 꼭 알아야 하는 최우선변제권도 꼭 참고하시길 바라겠습니다. 감사합니다.
